İcra başçıları fərdi yaşayış evinin tikintisindən və torpaq satışından milyonlar əldə edir

Sənədsiz evlərin qeydiyyata alınması, o cümlədən torpaq satışının təşkili işi "ASAN xidmət"ə həvalə edilsin

Bu gün ölkə əhalisinin, əsasən də paytaxt sakinlərinin böyük əksəriyyətini narahat edən ən ciddi problemlərdən biri də sənədsiz torpaq sahələrinin və evlərin dövlət reyestrinə daxil edilməsi, yəni onların qeydiyyata alınması ilə bağlıdır. Məhz elə bu səbəbdən də əhalinin böyük bir hissəsi əzab-əziyyətlə, yeməyindən, içməyindən, geyimindən kəsib topladığı vəsait hesabına tikdirdiyi evini sənədləşdirə, həmin ünvana qeydiyyata düşə bilmir.

Ümumiyyətlə, bu gün Bakı və paytaxtətrafı ərazilərdə təxminən, 700 min civarında dövlət reyestrinə daxil edilməyən evin olduğunu nəzərə aldıqda, sözügedən məsələnin kifayət qədər ciddi və tez bir zamanda həll edilməsinin vacib olduğunu demək mümkündür. Halbuki, ölkə başçısı bir neçə dəfə bu mövzuya toxunub və problemin həlli məqsədiylə aidiyyatı qurumlara müvafiq tapşırıqlar verib, fərman imzalayıb. Məsələn, 2011-ci ilin mart ayında Bakı Şəhər İcra Hakimiyyətində keçirilən müşavirədə dövlət başçısı rəsmi icazə olmadan tikilən evlərin sənədləşdirilməsi ilə bağlı hökumətə xüsusi tapşırıq vermişdi. Belə ki, Bakıda evlərin qeydiyyata alınması probleminin olduğunu qeyd edən prezident bu problem həll olunarkən xoşagəlməz halların qarşısının tam şəkildə alınmasının vacibliyini vurğulamışdı: "Sirr deyil ki, qeydiyyata alınma zamanı əsassız tələblər irəli sürülə, rüşvət, əsassız maraqlar ola bilər. Bu, reallıqdır. Ona görə də Hacıbala Abutalıbova göstəriş vermişəm. Bu məsələnin həlli üçün şəffaf mexanizm işlənməlidir ki, biz burada korrupsiyanı, rüşvətxorluğu tamamilə aradan götürək. Yoxsa, xoşniyyətli bir təşəbbüs yenə də bəzi adamların tamahkarlığı ucbatından bizə ancaq problemlər gətirə bilər". Budur, artıq ölkə başçısının sözügedən tapşırığının üzərindən nə az, nə çox düz 7 ildən artıq vaxt keçsə də, hələ də Bakı və paytaxtətrafı ərazilərdəki 700 minə yaxın evə müvafiq sənəd verilməyib.

Məlumat üçün bildirək ki, Mülki Məcəlləyə əsasən tikinti məqsədləri üçün ayrılmayan torpaq sahəsində və ya buna lazımi icazələr almadan tikilmiş yaşayış evi, digər tikili, qurğu və ya başqa daşınmaz əmlak özbaşına tikinti sayılır. Həmçinin, şəhərsalma və tikinti normalarını, qaydalarını ciddi surətdə pozmaqla tikilmiş tikili də özbaşına tikinti sayılır. Ekspertlərin sözlərinə görə, özbaşına tikintiyə isə mülkiyyət hüququnun məhkəmə yolu ilə tanınması mümkündür. Belə ki, Mülki Məcəllə özbaşına tikintiyə mülkiyyət hüququnun tanınmasının ilkin şərti kimi həmin tikintinin yerləşdiyi torpaq sahəsinin şəxsin mülkiyyətində olması tələbini təsbit edir. Odur ki, özbaşına tikintiyə mülkiyyət hüququnun tanınmasını tələb edən şəxs özbaşına tikintinin yerləşdiyi torpaq sahəsinin onun xüsusi mülkiyyətində olması faktını, özbaşına tikintinin şəhərsalma, tikinti, ekoloji, yanğın təhlükəsizliyi tələblərinə və digər norma və qaydalara uyğunluğu faktını, özbaşına tikintinin digər şəxslərin hüquqlarını və qanunla qorunan mənafelərini pozmaması faktını, özbaşına tikintinin fiziki şəxslərin həyatı və sağlamlığı üçün təhlükə yaratmaması faktını məhkəmədə sübut etməlidir. Onu da nəzərinizə çatdıraq ki, Bakı və paytaxtətrafı ərazilərdə olan sənədsiz torpaq və evlər 3 kateqoriyaya ayrılır. Birincisi, 1950-60-cı illərdə tikilmiş, el arasında "naxalstroy" deyilən evlərdir. Belə evlər ən çox "Papanin" deyilən ərazidə, 1 və 2-ci Alatavada, 1-2-3-4-5-ci yasamallarda var. İkincisi, 1990-cı illərdə işsizliklə bağlı rayonlardan şəhərə axın nəticəsində tikilən evlərdir. Onda şəhərə iş dalınca gələnlər ucuz başa gələn sənədsiz torpaqları alaraq ev tikiblər. Üçüncü kateqoriyadan olanlar isə əvvəllər kolxoz və sovxoz torpaqlarının bələdiyyələrin balansına keçirilməsi, həmçinin əhaliyə paylanması nəticəsində yaranıb. Əhali isə pay torpaqlarını hissə-hissə satıb. Bələdiyyələr də öz növbəsində, torpaqların qanunsuz satışı ilə məşğul olub və nəticədə sənədsiz daşınmaz əmlak subyektləri yaranıb.

Yeri gəlmişkən, "Dövlət rüsumu haqqında" Qanunun tələbinə görə, daşınmaz əmlak üzərində mülkiyyət hüquqlarının dövlət qeydiyyatına alınması barədə çıxarışın verilməsi üçün 30 manat, daşınmaz əmlaka dair texniki sənədlərin (pasport və plan ölçü) verilməsi üçün 50 manat dövlət rüsumu ödənilməlidir. Lakin buna baxmayaraq, vətəndaşlar evlərin və torpaq sahələrinin sənədləşdirilməsində, həmçinin tikinti prosesi zamanı bürokratik ənəgəllərlə, süni maneələrlə, əsassız yerə pul tələbetmə halları ilə qarşılaşırlar. Demokratik Təşəbbüslər İnstitutunun "Azərbaycanda daşınmaz əmlakın qeydiyyatı problemləri" mövzusunda araşdırma sənədində də qeyd olunur ki, özbaşına tikililərlə bağlı problemlər sürətli urbanizasiya, planlaşdırmanın olmaması, qanunvericilikdəki ziddiyyətlər və mürəkkiblik, çoxsaylı bürokratik əngəllər, torpaq sahəsinin alınması və tikintiyə icazə verilməsi zamanı korrupsiya hallarının olması nəticəsində yaranıb. Bundan əlavə, mənzil alınması üçün münasib mexanizmin olmaması, yoxsulluq, işğal edilmiş ərazilərdən məcburi köçkünlərin və Ermənistandan qaçqınların kütləsi miqrasiyası da öz rolunu oynayıb.

Mövzu ilə bağlı bugünlərdə mətbuata verdiyi açıqlamasında bir sıra mühüm məqamlara toxunan iqtisadçı ekspert Vüqar Bayramov hesab edir ki, prezident seçkilərindən sonra sənədsiz evlər probleminin həlli sitiqamətində real addımlar atılacaq. Hazırda hökmuət tərəfindən araşdırmaların aparıldığını deyən ekspertin fikrincə, Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi də sənədsiz evlərin sənədləşdirilməsində maraqlı olan qurumlardandır: "Güman olunur ki, prezident seçkilərindən sonra ən azı bələdiyyədən sənədi olan, amma dövlət qurumları tərəfindən qanunsuz tikili hesab edilən evlərin sənəd problemi həllini nəhayət ki tapacaq. Bunun üçün konkret mexanizmlərin tətbiqi nəzərdə tutulub. Bizdə olan məlumata görə hökumət bu istiqamətdə işlərə başalayıb. 2018-ci ilin sonlarına qədər sənədsiz evlər probleminin həll ediləcəyi, hökumət tərəfindən real addımların atılacağı gözlənilir. Həmin evlərin invertar dəyərinin və mülkiyyət hüququnun formalaşması büdcəyə daxilolmalar baxımından, eyni zamanda əmlak sahiblərilə hüquqi müstəvidə münasibətlərin formalaşması baxımından vacibdir".

Bir qədər öncə də qeyd etdiyimiz kimi, vətəndaşlar evlərin və torpaq sahələrinin sənədləşdirilməsində, həmçinin tikinti prosesi zamanı bürokratik ənəgəllərlə, süni maneələrlə, əsassız yerə pul tələbetmə halları ilə qarşılaşırlar. Bununla bağlı əldə etdiyimiz bilgilərdə deyilir ki, paytaxtın bir sıra rayonlarında icra hakimiyyətləri fərdi yaşayış evinin tikintisi üçün öz şərtlərini irəli sürür. Məsələn, Abşeron rayonu ərazisində birmərtəbəli, 100 kvadratmertlik fərdi yaşayış evinin tikintisi üçün icra hakimiyyətinə 4-5 min manat qeyri-rəsmi rüsum ödənilməlidir. Suraxanı, Sabunçu və Xəzər rayonlarında da rəqəmlər təqribən oxşardır. Binəqədi rayonunun "Kirov" qəsəbəsindən kənd Binəqədiyə qədər olan hissəsində birmərtəbəli fərdi yaşayış evinin tikintisi üçün icra hakimiyyətinə 15 min manat, Binəqədi rayonunun mikrorayon ərazilərində isə 30 min manat, ikimərtəbəli ev üçün isə 50-60 min manat, Xətai rayonunda birmərtəbəli fərdi yaşayış evinin tikintisi üçün 15-20 min, ikimərtəbəli ev üçün isə 55-60 min verilməlidir. Nəsimi rayonunda isə qiymətlər təxminən, 100 minə qədər artır. Bundan başqa, tikinti gedən ərazilərdə polisə əlavə 500 manat ödənilməlidir.

Beləliklə, icra hakimiyyəti başçılarının bir hektar torpaq sahəsindən qazandığı pulları hesabladıqda ortaya kifayət qədər böyük məbləğ çıxır və həmin vəsaitdən dövlət büdcəsinə bir qəpik belə, ödəniş edilmir. Məsələn, bir hektar ən azı 2 sota bölünərək satılsa, o zaman burada 50 mənzil tikilə bilər. Bu gün Bakının rayonlarında torpağın qiymətinin fərqli olduğunu nəzərə alsaq, ortalama bir sotu 6 min manatdan götürə bilərik. Belə çıxır ki, icra hakimiyyəti 1 hektar torpaq sahəsinin satılmasından (100 sot X 6000) 600 min manat gəlir əldə edib. Hələ bu, harasıdır. Bir qədər öncə də qeyd etdiyimiz kimi, icra hakimiyyətlərinə fərdi yaşayış evinin tikintisi üçün qeyri-rəsmi rüsum ödənilir. O zaman ortalama götürsək, birmərtəbəli ev üçün 6 min, ikimərtəbəli ev üçün isə 10 min ödənilməlidir. 1 hektarda 50 evin tikilə biləcəyini və onlardan 30-nun birmərtəbəli, 20-nin isə ikimərtəbəli olduğunu nəzərə alsaq, icra hakimiyyətləri sadəcə tikintiyə göz yummaları üçün birmərtəbəli ev sahiblərindən (6000 X 30) 180 min, ikimərtəbəli ev sahiblərindən isə (10000 X 20) 200 min manat tələb edir. Bununla da, 1 hektar torpaq sahəsindən icra hakimiyyətinə ən azı (600000+180000+200000) 980 min manat əlavə gəlir daxil olur. Nəzərinizə çatdıraq ki, bu məbləğ hələ insafla hesablanmış rəqəmlər nəticəsində əldə olunub. Bundan qat-qat çox gəlir əldə edən icra hakimiyyətləri də var. Bir məqamı da qeyd etmək lazımdır ki, bu rəqəmlər yalnız fərdi yaşayış evinin tikintisinə aiddir. Belə ki, obyektlərin inşası zamanı tələb olunan qeyri-rəsmi rüsumlar, o cümlədən torpağın qiyməti 100 minlərlə hesablanır. Odur ki, növbəti saylarımızda bu məsələ ilə bağlı geniş araşdırma aparacaq, Nizami rayonu "8-ci kilometr" bazarı ətrafındakı ərazilərin, həmçinin Xətai, Nəsimi və Səbail rayonu ərazilərdəki obyekt sahələrinin neçəyə satıldığına və icra hakimiyyətlərinin bundan nə qədər qazanc əldə etməsinə aydınlıq gətirməyə çalışacağıq. Burada bizim əsas məqsədimiz dövlət büdcəsinə ödənilməli olan vəsaitlərin rayon icra başçıları tərəfindən mənimsənilməsinin qarşısını almaqdır.

Bu arada, məsələ ilə bağlı mövqeyini öyrəndiyimiz əmlak məsələləri üzrə ekspert Ramil Osmanlı bildirdi ki, "Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında" Qanunun 8-ci maddəsində daşınmaz əmlakın qeydiyyata alınması ilə bağlı sənədlərin siyahısı qeyd olunub: "Ölkə başçısı məhz həmin sənədlərin siyahısı ilə bağlı iki fərman imzalayıb. Əgər vətəndaşın əlində həmin fərmanda göstərilən sənədlərdən hər hansı biri və ya bir neçəsi varsa, artıq daşınmaz əmlakın qeydiyyata alınması prosesini həyata keçirə bilər. Bəzən vətəndaşlar bunu yanlış başa düşürlər. Elə zənn edirlər ki, bu, sənədsiz evlərin sənədləşdirilməsi məqsədi daşıyır. Əslində belə deyil. Sadəcə orda qeydiyyatı asanlaşdıran müəyyən müddəalar var. Lakin tam sənədsiz evlərin, torpaq sahələrinin sənədləşdirilməsi ilə bağlı hər hansı bir fərman, sərəncam yoxdur. Düzdür, müəyyən vaxtlarda elan verilib ki, konsepsiya hazırlanır, bir sıra işlər görülür, lakin hələlik ortada konkret nəticə yoxdur".

Bu gün sənədsiz evlərin sayı ilə bağlı dəqiq statistikanın olmadığını, hər hansı rəsmi qurumun bunu detallı şəkildə araşdırmadığını vurğulayan Ramil Osmanlı qeyd etdi ki, qeyri-rəsmi hesablamalara görə, bu rəqəm təxminən, 600 mindən yuxarıdır: "Onu da nəzərinizə çatdırım ki, əgər vətəndaşın əlində torpağın çıxarışı varsa və torpağın təyinatı bilavasitə fərdi yaşayış evinin tikintisi üçün nəzərdə tutulubsa, o cümlədən tikili 2013-cü ildə Mənzil Məcəlləsi qəbul olunana qədər inşa olunubsa, o zaman vətəndaş həmin sənədlə Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin müvafiq ərazi idarəsinə müraciət edib lazımı sənədləri əldə edə bilər. Torpaq sahələrinin, evlərin sənədləşdirilməsi ilə bağlı prezidentin fərmanında da göstərilir ki, sadəcə, çıxarışın olması kifayət edir. O ki qaldı tam sənədsiz evlərin qeydiyyatı məsələsinə, düşünürəm ki, bu, olduqca vacib məsələdir. Çünki 600 mindən artıq evin qeydiyyatı iqtisadi baxımdan faydalı olduğu kimi, dövlət büdcəsinə də nəzərəçarpacaq dərəcədə gəlir gətirə bilər. Təsəvvür edin ki, qeydiyyatsız evlər heç bir rəsmi prosedur aparılmadan müxtəlif yollarla alqı-satqı predmetinə çevrilir. Bu baxımdan, sənədsiz evlərin qeydiyyata alınması büdcə gəlirlərinin artırılmasına gətirib çıxara bilər".

"Hürriyyət" qəzeti olaraq isə biz bu qənaətdəyik ki, ölkə başçısı əslində tam sənədsiz evlərin qeydiyyata alınması ilə fərman imzalamışdı. Yəni prezidentin niyyəti sənədsiz evlərdə yaşayan və hər an kimlərsə tərəfindən evinin uçurulacağı qorxusu ilə təlaş keçirən vətəndaşların problemlərini həll etmək olub. Lakin bu məsələdə bəzi işbazlar dövlət başçısının etimadından sui-istifadə ediblər. Belə ki, ölkə başçısının təbii olaraq bütün sahələrdən tam şəkildə məlumatlı olmadığını nəzərə alsaq, həmin işbazlar hazırlanmış sənədlərə müəyyən əlavələr edərək imzalamaq üçün prezidentə təqdim edirlər. Son nəticədə isə verilən fərman və sərəncamlar sənədsiz ev sahibi olan vətəndaşların probleminin həllinə zərrə qədər də olsun kömək etmir. Beləliklə də, ölkə başçısının imzaladığı fərman 600-700 min civarında olan sənədsiz evin demək olar ki, 95 faizinə şamil edilmir. Məhz bütün bunları nəzərə alaraq, hökumətə təklif edərdik ki, sənədsiz evlərin qeydiyyata alınması, o cümlədən ölkə ərazisində torpaq satışının təşkili işi vətəndaşlara keyfiyyətli və şəffaflıq prinsipləri əsasında xidmətlər təqdim edən "ASAN xidmət"ə həvalə edilsin. İnanırıq ki, məhz bu zaman uzun illərdən bəri həllini gözləyən problem qısa müddət ərzində yoluna qoyulacaq.

"Hürriyyət"in Araşdırma Qrupu